任志强再爆10大金句

2015诺亚财富房地产金融高峰论坛上，任志强又成峰会麦霸，很多粉丝专程为他的演讲而来。

任志强发表了“经济与房地产形势分析”的主题演讲。一惯用数据说话的他指出，到现在为止公布的相关数据里，一半的城市环比上涨，但只有四个城市是同比上涨。他认为楼市还没完全进入上涨期。

另外，任志强在会上表示，中国现在最大的问题在于全是模仿秀。我们要把创先改成创新，什么是创先？创先就是把境外已经有而中国没有的东西，领先拿到中国来了。“如果有创新就更好了。”

见地君筛选出以下10大精彩要点，以飨读者。

1、二季度一线城市商品房销售面积同比变化由负转正，一线城市增幅最大。

2、只要房地产投资低于固定资产投资，GDP一定是向下。

3、到现在为止公布的数据里环比已经有一半的城市上涨，同比只有四个城市是上涨的，所以应该说还没有完全进入上涨。

4、利率再继续降低肯定有助于买房子，因为最实惠的投资就是低利率的时候把未来二十年的钱挪到今年来花，这是最好的投资。

5、很明显GDP是要下滑了，但下滑是不是就崩溃了？至少现在还看不出来崩溃了。中国有句古话叫瘦死的骆驼比马大，我们没有到国际上认为崩溃的地步。

6、中国零售额消费维持在10％左右，是一个正常状态。如果中国连10%左右的消费都没有，说明老百姓不花钱。但问题不是老百姓没钱，居民上半年大概有8000亿是在境外花的，去年有16000多亿是在境外花的。

7、长江永远是后浪推前浪，年轻人迟早要替代老年人，老年人已经没有创新能力了，你说哪个老头子还能突然冒出个新思想，新不了。

8、一个国家的发展和繁荣最后靠的是创新能力，中国现在最大的问题在于全是模仿秀。我们要把创先改成创新，创先就是把境外已经有而中国没有的东西，你领先拿到中国来了。

9、中小房企完全有本事做好，但是你不能永远当小企业，小企业的目的是发展成大企业，你如果不能把别人挤垮，别人就把你挤垮，就像投资一样。

10、房价为什么会涨？在市场需求不变、维持相对稳定的情况下，如果开发商土地购置面积和生产量下降，房价就会涨。

以下为任志强演讲正文，有删减。

本来让我讲互联网，后来我的PPT发过来以后很不满意说非要让我讲房地产，他们说投资人都喜欢玩房地产。如果你们真的喜欢玩房地产的话，那就说明这次股市你们都没赔钱。

刚才我听殷总讲去年GDP增长率是7.4，今年前两个月是7，但是后两个季度很难说了，到目前为止没有人说中国后两个季度能到7，都判断的是低于7，这好像已经成为定论，但是我们不知道最后能到几。一二季度的时候很多人都说二季度的数据做假，从我们的货运量看到不了6。你们分析得没错，但分析里有不准确的地方在于，第三产业比重在迅速上升的时候发电量是急剧下降的，因为第三产业往往不用电。过去我们第二产业占主导地位，现在第三产业的比重越来越高。今年上半年第三产业大概到53%，除了第三产业的比重提高以外，增加值也提高了很多，所以二季度里我们可以看到两个数据是非常突出的，第一是第三产业到了8.4%的增长，第二是金融业有17.4%的增长。换句话说就是因为上半年股票高的时候有将近18000亿的交易额，让金融增加值迅速提高了很多，所以达到了17.4%。金融增加值大概超过了1个点，也就是说可能到了1.2、1.3个点左右。扣掉金融股市这块，上半年我们的工业增加值和其他几个GDP算下来大概只有5.8左右。

但是我们得看另外一个情况，去年下半年股市已经开始回升了，所以金融增加值基数加大了。去年上半年金融增加值基数是非常低的，所以今年上半年交易量扩大以后对第三产业产生的GDP拉动非常大。而去年下半年基数高，今年我们可以看到的是7月份大跌以后交易量在迅速缩小，从18000亿降到6000亿左右，这个交易量下降了很多，也就是说今年下半年我们再靠金融增加值增加1.3个点的GDP是没有可能的。目前大家面临最严重的问题就是——剩下的GDP靠什么？很明显GDP是要下滑了，但下滑是不是就崩溃了？至少现在还看不出来崩溃了。中国有句古话叫瘦死的骆驼比马大，我们没有到国际上认为崩溃的地步。大多数国家GDP的增加值在2、1，全世界的就是2、3的样子，即便我们到5、6仍然是很好的态势。但对中国人来说不好，因为中国人习惯过蜜月，忽然有一天蜜月没了要过日子了很不习惯，我们从来都是在高增长中度过的。在座的这些有钱人你们认为给你1.75的存款利率你干吗？你肯定不干，你总希望有更高的投资收益。所以利率降到历史上已经很少见的1.75，可见经济危机苗头已经开始出现了，虽然危机并没有到来。

我们PPI历史上查的最长时间是38个月，而现在已经有42个月趋于下降，这个很不好。大家知道二三产业所用的工艺原料或使用的基础性东西都来自于PPI，如果PPI上不去就说明我们生产需求是下降的。涉及GDP的重要项是投资，固定资产投资非常重要，通常接近50%，今年也是48%点几的比重，投资分两个部分，一部分是国有部分的投资，这个比重占到30%多。另外一部分是民间投资，大概占到60%多。关键在于我们的民间投资急剧下滑，过去民间投资是远高于固定资产投资水平的，但是今年我们看到民间投资不再是推动经济增长的动力，而完全要靠政府的钱去支撑，这是一个很危险的信号。民间投资和生产能力下降，其一和我们的股市有关系，因为大家都想捞快钱。

我们开工项目持续下降，开工资金持续下降，在40000亿的时候，我们有大量的开工项目，更重要的是有40000亿的钱，所以投资额也巨大，政府在40000亿去投了22000亿。今年我们看到虽然发改委投资批准了一些投资项目，但是这些项目比2008年差很多。发改委投这些项目是希望老百姓掏钱，老百姓不掏钱怎么办，所以我们看资金是在降。政府没那么多钱，也没那么多资金，地方债已经转换了20000亿，还可能发10000亿转换。地方拿不出更多的钱去投资，虽然要求稳增长，结果是两个都低，低到了有项目没钱，有钱的没配套。总理说给你们钱你们老花不出去。是！通常给的钱一般都占上面的1/4、1/3，剩下的70%、60%要靠地方政府配套，不能让楼烂在那，这不现实。这是一个前期指标，我们觉得三四季度不可能重新回溯，就是因为这个太低了。固定资产投资分三项，第一项是房地产，呼呼地往下调；第二是基础设施，政府那块增长很高，23%点几的增长率；第三是工业，其他还有30%是服务业。虽然制造业也在往下掉，但基础设施还略有增长，政府的钱还在花，所以保持了20%左右的增长，要不然民间投资掉下去了，基础设施掉下去了，房地产也掉下去了，都掉下去怎么办呢？至少到目前为止我们还没有看到能让它回升的可能性。固定资产增加值6月份突然从6.1涨到6.8，但是7月份又回去了。今年工业增加值增加的时候是生产率增长，但是利润率是下降的，所以到7月份为止国有企业总的利润额比去年是下降的，没挣钱。昨天中石油中石化发布公告，一看降了23%左右，收入利润也下降22%左右，怎么弄？中国最大的企业都下降20%多，不管是收入还是利润都下降了。

从不同行业的工业增加值看，我们有几个比较严重的问题。一个是设备是负的，一个是电力和热力供应是负的，不用电怎么生产呢？所以经济增长里很重要的一点是工业增加值。推动的是电力，没有电其他的也会下降。增速里发展较快的还有一些，其中高科技替代了一些，但高科技产值太高了。比如互联网去年产值8000多亿，但增加值不高。一定规模以上的工业企业利润率和资金回报率都在趋于下降，我们已经看到吨位铝的下降速度很快，价格下降了30%、40%，钢铁几乎打对折了，钢铁亏在电力，原先13亿吨左右的生产量，现在只有8亿吨。8亿吨都卖不出去，1吨钢材大概只占1吨西红柿的钱，为什么亏了还要生产呢？大家算账的时候没搞对，赚一斤西红柿钱虽然没利润但是把折旧钱拿回来了，因为在工业企业里折旧是最大的一项。另外如果不这样的话就没有现金流，没有现金流银行就开始收贷款，企业那些设备都是贷款，也就是说还不了钱，所以亏的时候每年还在生产，于是我们的PPI就一直在下降。工业上很典型的就是销售利润率和资金回报率在持续下降，低到这种程度以后，如果把银行高利率搁进去就彻底没了。和房地产密切相关的是钢铁，钢铁已经产得不行了，但为什么钢铁还不能停工呢？如果减1000万吨，就会有10万人失业，10万人失业以后都跑到政府门口来，还不如让他亏着也得干活。双重压力导致的情况非常严重，煤不行了，油不行了，钢不行了，水泥不行了，玻璃也不行了，铝也不行了，怎么办？这是持续下降的一个过程。民营还稍微好一点，民营成本低，所以可能还略有利润，国有的这些大型钢厂基本上都已经不行了。我们首钢已经赔得一塌糊涂，刚刚公告才说，利润为负的20%几。还有和我们密切相关的机械制造业，三一重工去年大概下降到30%，今年降的只有10%，意味着和前年最高峰相比的话下降了90%，非常惨，就是因为没有大型机械施工，挖掘机、装载机这些东西都卖不出去了。你们以为汽车好吗？汽车也很惨，今年汽车生产已经下降了，去年大概108，还得加班，今年已经变成94，下降了十几个点，而月生产量也在趋于下降，积压量过去是半个月的库存现在是两个半月的库存，已经增加了5倍，所以也很惨。

零售额消费逐渐提高了一个比重，而消费是相对平稳的，维持在10%左右，这是一个正常状态。如果中国连10%左右的消费都没有说明老百姓更不花钱。但问题不是老百姓没钱，居民上半年大概有8000亿是在境外花的，去年有16000多亿是在境外花的。为什么16000多亿是在境外花，到日本买马桶盖比国内连飞机票都算上还便宜。

最近我们看到汇率进行了大幅度调整，现在汇率调整完了已经亏了10%。过去10%就是利润，现在一下降10%都没戏了。如果把这些钱挪到国内，我们看两项今年出台的政策，化妆品这些都降税了，希望大家在国内买；第二是汇率做了调整，想再占汇率的便宜到外边去买以后也不太容易了。这次汇率调整导致17个国家的汇率跟着下跌，所以中国还是很厉害的，我们汇率一跌别人也跌，和股市一样。从消费者零售额的增长里看，我们过去有2项，第一是金银珠宝变成负的了，过去金银珠宝都靠大妈们拼命投资拼命买，都是往上跑的，现在变成负的。第二就是刚才说的石油机器制品，因为汽车掉了。很好的就是电信，电信今年互联网就业大概增长了90%，和互联网相关的增长很快。再看房地产投资和固定资产投资的关系，通常情况下房地产投资高于固定资产投资增长率的时候GDP都是向上的。所以一个最简单的规律，只要房地产投资低于固定资产投资，GDP一定是向下。1998年以后几乎每年都不行，所以房地产投资虽然占的比重只有20%几，但是投得太大了，影响到上下游，上游钢铁、水泥、玻璃，下游家电、建材、家居，上下游加起来可能就是1.6倍。所以当民营投资持续下滑时，影响是非常大的。我们已经降到了4.3%，4.3%的概念是2013年的时候我们的增长率是19.8%，2014年从7.5%降到了7%，我们降了10个点，从19.8降到了10.4，扣除物价指数是9.9，降了一半，所以GDP就是0.5个点没了。我们现在又从10.4降到了10.3，增速又下降了1倍。下面会提高吗？不会，仍然会持续处于低迷状态，也就是低增长状态。去年年底我们预测今年不会超过5%，虽然出台了相关的政策有些刺激作用，但仍然还将处于低增长状态。

土地购置、开工、到位资金这三个因素影响都很大，刚才主持人说我在诺亚厦门的会议上说2013年房价涨了，很多人不太信，你怎么说涨就涨了呢。据说深圳有一个家伙跟我说要赌，涨了他就裸奔，最后确实涨了。原因我们看购置土地，在2013年之前如果土地连续都是负的，开工也是负的，两年以后就会涨，通常房价和土地就是这个关系。在市场需求不变维持相对稳定的情况下，如果土地购置和生产量下降的时候价格就会涨。现在我们要再一次面临这样一种重复， 2010年价格飞涨，2011年以后2012、2013年连续出了三年限购政策，这种限购政策把积极性打下去了，把市场打到底部。那时候就出现了问题，所以2013年的限购政策在2014年继续发挥作用，还是持续下降。今年会不会转正呢？我个人觉得不会，还是属于持续的负，那么在负的情况下你认为有可能把投资变成一个正的高增长吗？我个人认为不会，没得投。即使今年买了地，从现在开始四个月连续买地，把地买到正以上，也不会让投资整体回去，这是土地购置面积增长率。我们来看看2004年以前是什么情况。

2004年前平均每年保持30%到40%的土地增长，所以从1998年开始房改到2003年，我们平均每年房价只增长3.5%，但那时候收入增长平均9.5%。2003年是我们历史上房价最低房价收入比最高的一年，大概全国平均起来5.8，高等城市大部分只有3点几到4点几。后来限购政策连续出现了两次，2007年房价高涨出现天价，后面又持续低潮，40000亿到现在又回到了低潮。土地是这样，40个城市土地收入急剧下降，四个重点城市去年到6月份到2600，到今年是1000，不到去年上半年的一半。大部分增速在持续下滑，这个影响也是很大的。北京6000多亿的地方债其中3600亿和土地相关，所以在50%以上。从新开工看持续负增长，过去正负都有，但现在已经持续低迷了。

销售持续增长，销售额增长了13.4，销售面积增长6.1。6.1是什么概念？2013年是历史最高峰，13点多的销售，去年12.06大概少了9000万平方米，如果增长6.1就意味着2014年的销售超过2013年成为历史最高峰。2013年是伴随着价格增长的，而今年到目前为止价格是平稳过渡的。从销售增长率的变化可以看出，销售增长率上去的时候通常价格上去，我们现在只看到销售增长率开始回升，价格可能在四季度比较明显。到现在为止公布的数据里环比已经有一半的城市上涨，同比只有四个城市是上涨的，所以应该说还没有完全进入上涨。这是非常严重的问题，2008年没有大量库存，现在库存已经开始增加了，我们有6亿多的库存，5月份下降，6月份开始回升了，巨大的库存里有4亿多住宅，10亿的住宅销售，10：0.4不高，但是商业写字楼是1：1，就是2万多平米的销售对2万多平米的库存。到位资金只有零点几的增长，13%的增长为什么到位资金只有零点几，是因为去年的债没还。今年大量开发商的钱得还债，要把旧的钱还掉，等新的钱来得明年。今年不会有高增长，其中个人消费贷款增长很快，17点几，但是开发商只拿到4点几，开发商总的资金中贷款是很少的，尤其是国内贷款，给开发商的普通贷款是负的，所以今年也不会有投资增长。银行宁愿把这钱给大家进股市去炒，也不愿意让大家投到楼市住个好房子。

从新开工来看持续性增长，有大量库存政府不支持，我们就炒正它。今年更严重的是我们有巨大的开工量，可是为什么竣工量在持续负增长，政府保障性住房基本上都烂了，256个地县违规使用房地产投资资金，大量的保障性住房资金被挪用，这个项目完不成，烂尾。今年我们可以看到最有利因素是货币政策宽松，昨天已经开始降准了，我们觉得还得降。原来B减的评级今年变成C了。6月份为止我们M2增长只有7.8，过去都是12、13。稳定住房消费是李总理提到的，可是国务院不愿意承认过去犯的错误，所以他们不出台文件说否定原来的文件，只让各个部委出了调整文件，就剩四个顽固派坚决不同意取消限购。北京更可笑的是居然把通州户籍和纳税条件作为限制到通州买房的条件。利率再继续降低肯定有助于买房子，因为最实惠的投资就是低利率的时候把未来二十年的钱挪到今年来花，这是最好的投资。能把二十年以后实际的三毛钱在今天当一块钱花你已经赚了七毛钱了。所以低利率是非常好的。2007年一个高峰，我们看2008年4万亿以后一个高峰，再加上2013年我说的价格高峰，拐弯就开始了，价格开始回升，四季度有可能回到零以上。其他二三线城市和局部城市新建住宅有些回到正了，比如深圳涨了29%点几，接近30%的上升，太快了。有些直辖市已经上升比较快，但是二手房比较明显，一手房没那么明显。开发商的房子不敢随便涨价，因为还有大量库存，要把库存消化了才敢，只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价。

2015年区域分化开始加剧，不要划一二三线城市，三线也有好的，二线也有差的。刺激政策持续，三季度指标出来一看剩6.5了，还得再降一次。消化库存目前还在第一位，所以价格不会飞涨。这时我们看一线城市已经高涨，房地产投资已经开始回升，但是这些城市占的比重太少，只有4个，二三线城市房价还是下降得多，开工也是，一线回弹，二三四线都是处于下降。这是土地购置和新开工，一线已经回去了，但总量很低。今年北京的供应总量和去年相比计划指标就少了将近一半，上半年接近完成22%的土地供应量，所以每个地都是天价，他们又不愿意迅速供，那就出现了麻烦。销售各城市之间差别很大，一线城市快速反弹，增长30%几，二三线城市略有反弹，区域差别非常大。整个发展过程中至少我们看到它不会崩盘，过去是徐徐下降，现在已经开始调头向上，这个调头向上的过程可能会持续一段时间，至少我们知道中央政府是绝不会让房价持续下跌的，它会稳定，但是你说有完全积极的刺激吗，没有，30%的首付并没有改到4万亿之前的40%，二手房还是有严格的限制。一线城市的房价已经发生巨大变化，但二三线城市有的还再继续下滑，并没有完全恢复。

现场互动环节

提问：您对中小型房企的发展有什么建议吗？

任志强：什么叫中小型房企？有3个亿在北京一块地都买不起，要降一级城市可以买很大一块地，再降一级你会变成大企业家。

它是衡量关系，不要老说中小房企，这个说法不对。为什么房地产集中度很差，比如钢铁，8个企业就占了90%的份额；汽车，6个企业可能就占了80%的份额。但房地产达不到。中小城市大企业不过去，你躲着它不就行了，中小房企完全有本事做好，但是你不能永远当小企业，小企业的目的是发展成大企业，你如果不能把别人挤垮，别人就把你挤垮，就像投资一样。

提问：对于房产投资，您有什么建议吗？

任志强：房地产投资了以后和股票投资一样，有些人老跟我争论说房地产投资要在本地投资或者你看得见摸得着才行，股市上你看得见摸得着吗？

你买那些公司股票的时候你根本就没到那个公司去，你甚至不知道那个公司在哪儿。房子也一样，所以有些只要是在增长过程中的城市，人口增长、经济增长，投资是没问题的。但是你非要我说，你所在的那个城市能不能行，那我不知道，因为你那个城市人口可能是突出的，比如沈阳，东北三省都没戏。山西GDP那么点，快没了，怎么能行？

有人说大庆能不能投资，我说大庆就是下一个底特律，过去高产的时候是5千吨的油现在剩1千吨，1千吨还得靠水压。而大庆这个地方完全是靠大庆油田建的酒店、宾馆、学校、医院，除了国有以外没别的，你想就业都没地方就业，所以那个城市没油了以后，基本上就算完蛋了，你不能到那投资，这是几年以后的事。经济增长人口增长是投资的基础。

提问：你是怎么看待地产新势力和互联网+？

任志强：本来我想讲互联网+的，但是谭总不让我讲，我觉得长江永远是后浪推前浪，年轻人迟早要替代老年人，老年人已经没有创新能力了，你说哪个老头子还能突然冒出个新思想，新不了。

一个国家的发展和繁荣最后靠的是创新能力，如果没有创新的深度和广度，这个国家就完了。中国现在最大的问题全是模仿秀，我们只有四大发明，除了这四大发明没有一个是从零到一的。但现在大家做的这些也是从一到一百的过程，不是从零到一的过程，比如房多多，只是把别人的东西加以利用，哪个是我们创新的？没有，所以你们还是要把创先改成创新，创先就是把境外已经有而中国没有的东西，你领先拿到中国来了，这是大多数互联网在做的。如果你能做到创新就更好，这样的话你们就有更长远的发展前途。

提问：商住两用房能不能买？

任志强：商住两用看你能不能改，我们看看在美国买的房子把其中一个楼改了，把一半楼作为豪宅卖了，美国的房子允许，另外一个还作为酒店继续运行，但在中国，可能邻居不允许，会跟你打架，那很麻烦。

商住总是有变换的过程，中国最麻烦就是没有转换能力，写字楼不能变成住宅，住宅不能变成写字楼，它有一大堆限定条件，让你左右为难。可能买商住的多数都是要回避限购，户籍问题，第一套房子第二套房子的问题，都会躲这个。要是有钱的话最好所有房子都不办房产证，所以在房管局没人知道你买了几套房子。你不断地去买，老当成第一套房子去买，那最好，办一套卖一套，没人查得出你有两套三套。但我们的人，老怕政府把你房子贪污了，老想办房产证，办房产证干嘛。比如你从万科买一套房子，万科不会把你的房子没收了，拿着合同就住了，大家都担心房产登记，房产登记操什么心，房产登记申报才登记，不申报登记不了。

提问：有网友担心70年产权的问题，您怎么看待？

任志强：产权会自动延续。产权是没有变化的，你不用担心，主要担心的是他要不要你再交钱。所以你根本不用担心，你的房子永远住着，除非房子倒了，我们担心烂公司的房子质量不够好，你买我的房子没事。

提问：香港的房地产现在有没有投资价值？

任志强：香港的房地产，不要看现在经济上升，主要是因为自由。另外，我觉得香港地方太小，中国的富翁都跑到香港去了，把房价炒的越来越高，据说马云在香港买了一套房子好几个亿，这在中国得买多少房子啊。香港有一个好处，如果两套房子不管这个房子升值赚多少钱，只要在两套房子同时持有不超过半年，不收个人所得税，但是同时持有两套房子超过半年就不行了，不算你换房子。大家都靠房子发财，紧着捣腾猛赚钱。

提问：哪个城市投资房地产最好？

任志强：就查统计报表，哪个地方的GDP增长最快，哪个地方的人口增长最快，那就是投资房地产最好的城市。

比如深圳，深圳房价增长快，为什么？你们看看今年去深圳的都是年轻人，拥有着高学历，高科技和高收入。所以深圳房价涨得快，深圳是全国老龄化程度最低的，没那么多老头老太太，全是年轻人，生机勃勃的，所以它就猛涨。要换个地方，全是老头老太太，那就有点问题了，除了经济增长，人口增长，还得看人口结构，人口结构和家庭分裂速度是相关的，分裂速度越快的需要住房的越多。

我还有个主意，你们看哪个城市最落后，也可以去那个城市投资，因为越落后的地方越得改革，所以机会可能就更多。

提问：你认为珠海怎么样，就在深圳旁边。

任志强：珠海没有人流。你们要记住凡是大树底下一般都不长草，要么就跑到大树那边去，如果那里有大树，周边一般不长草，这是中国的古话，不是我说的。